Diferentemente de recebíveis financeiros, ativos como imóveis, equipamentos e máquinas exigem metodologia própria de avaliação para servir como garantia em fundos e debêntures, tornando o laudo técnico independente peça central da governança dessas operações
Nem toda operação de crédito estruturado tem seu lastro baseado exclusivamente em recebíveis financeiros, como duplicatas ou mensalidades. Uma parcela relevante das debêntures de infraestrutura, dos FIDCs voltados a determinados setores e das operações de crédito privado para empresas de médio porte conta com garantias reais, como imóveis, equipamentos industriais, veículos ou maquinário agrícola, que respondem pela dívida em caso de inadimplência do devedor. Diferentemente de um recebível financeiro, cujo valor está definido em contrato, uma garantia real depende de um processo próprio de avaliação para que investidores e administradores fiduciários saibam, com precisão, qual é o valor efetivo de proteção que aquela garantia oferece à operação.
Esse processo de avaliação, conduzido por meio de laudos técnicos elaborados por profissionais e empresas especializadas, precisa considerar fatores que vão muito além do valor de aquisição original do bem, como a depreciação esperada ao longo do prazo da operação, a liquidez do mercado secundário para aquele tipo específico de ativo em caso de necessidade de execução da garantia, e eventuais restrições legais ou registrais que possam limitar a capacidade de o credor efetivamente se apropriar do bem caso o pagamento não ocorra conforme contratado.
Depreciação e liquidez determinam a margem de segurança da garantia
Um equipamento industrial ou uma frota de veículos utilizados como garantia real perdem valor ao longo do tempo em ritmo distinto do cronograma de amortização da dívida que garantem, o que exige que a análise de risco de uma operação considere não apenas o valor atual do bem, mas sua trajetória esperada de depreciação até o vencimento final da operação. Da mesma forma, um imóvel em uma região com mercado imobiliário pouco líquido pode ter um valor de avaliação elevado, mas baixa capacidade de conversão rápida em caixa caso seja necessário executá-lo, característica que reduz sua efetividade prática como proteção para os investidores da operação.
Para Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, a qualidade da avaliação de garantias reais é um dos elementos técnicos menos visíveis, e mais determinantes, da segurança de uma operação de crédito estruturado:
“Uma garantia real só cumpre sua função de proteção quando seu valor de avaliação reflete com precisão o que ela efetivamente vale em um cenário de estresse, e não apenas em condições normais de mercado. Isso exige laudos técnicos elaborados com metodologia consistente, atualizados periodicamente ao longo da vida da operação, e não apenas no momento da estruturação inicial do fundo ou da debênture”, avalia o executivo.
Reavaliação periódica evita descasamento entre garantia e risco
Diferentemente de um recebível financeiro, cujo valor de face permanece relativamente estável até seu vencimento, o valor de uma garantia real pode se alterar de forma relevante ao longo do tempo, seja por depreciação física do bem, seja por oscilações no mercado específico daquele tipo de ativo. Um administrador fiduciário diligente mantém processos de reavaliação periódica das garantias reais vinculadas a operações sob sua administração, de forma a identificar rapidamente qualquer descasamento entre o valor atualizado da garantia e o saldo devedor ainda em aberto da operação garantida.
A ID CTVM atua na administração fiduciária e custódia de operações estruturadas que envolvem garantias reais, o que inclui o acompanhamento da documentação que formaliza cada garantia, a verificação periódica de sua situação registral e a coordenação com empresas especializadas em avaliação técnica para manter atualizado o valor de referência de cada bem vinculado a uma operação.
Independência do avaliador técnico sustenta a confiabilidade do laudo
Assim como ocorre com a auditoria externa das demonstrações financeiras de um fundo, a credibilidade de um laudo de avaliação de garantia real depende diretamente da independência da empresa ou do profissional responsável por sua elaboração, sem qualquer vínculo comercial relevante com o devedor cujo bem está sendo avaliado ou com o estruturador da operação. Um laudo elaborado sem essa independência tende a ser recebido com desconfiança por investidores mais experientes, que reconhecem o risco de uma avaliação enviesada favorecer artificialmente a percepção de segurança de uma operação.
Diversificação do tipo de garantia amplia a análise exigida do administrador
A diversidade de bens que podem servir como garantia real, que vai de imóveis comerciais e residenciais a equipamentos industriais, maquinário agrícola e frotas de veículos, exige que o administrador fiduciário e os avaliadores técnicos envolvidos dominem metodologias de precificação distintas para cada categoria de ativo, já que os fatores que determinam o valor de um imóvel em uma capital urbana pouco têm em comum com aqueles que definem a depreciação de um trator agrícola ou de uma frota de caminhões. Operações que combinam mais de um tipo de garantia real em uma mesma estrutura, prática que vem se tornando mais comum em financiamentos de maior porte, tendem a exigir ainda mais dessa capacidade analítica, já que cada categoria de bem responde de forma diferente a variações de mercado e a diferentes graus de liquidez em cenários de execução.
Perspectivas para a governança de garantias reais
Com o crescimento contínuo de operações de crédito estruturado lastreadas total ou parcialmente em garantias reais, a qualidade dos processos de avaliação e reavaliação desses ativos deve seguir como um fator determinante para sustentar a confiança de investidores institucionais e de varejo nesse tipo de estrutura. Para administradores fiduciários, manter processos rigorosos de acompanhamento documental e de coordenação com avaliadores independentes deve permanecer como um pilar tão relevante quanto a auditoria de recebíveis financeiros na governança geral de operações de crédito privado brasileiras.
Sobre a ID CTVM
A ID CTVM é uma instituição especializada em infraestrutura para o mercado de capitais, com serviços de administração fiduciária, custódia, escrituração, controladoria e distribuição de fundos de investimento. Fundada em 2020, a companhia reúne atualmente mais de 550 fundos e mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas como FIDCs, FIPs e FIIs. Combinando tecnologia, governança, conhecimento regulatório e eficiência operacional, a ID oferece suporte a gestores, investidores, empresas e demais participantes do mercado, contribuindo para operações mais seguras, eficientes e transparentes.
